此次专访我邀请到了一位老朋友——德克萨斯州奥斯汀华奥地产的创始人袁琳女士。我认识她已经将近六年了，在六年的时光里，她见证了我的成长，我也见证了她公司的发展历程。大学毕业以来，我一直保留着最初来美国的电话号码。记得有一次打电话给她，她看我号码时发现了我的电话号码显示地，问起来才发现我们竟然是一个大学的校友。那时候就觉得缘分这件事情真的很奇妙，默默地将人们彼此牵引在一起。

在采访中我与她产生了很多的共鸣。在我人生迷茫时，我都会选择和她倾诉，她总是会帮我拨开迷雾，指引方向。本次采访的时间点，正值全球新冠肺炎疫情严重的时期，那时候美国还没有被封锁，确诊病例持续地飙升着。这个特殊的时候让我觉得此次采访弥足珍贵，感谢在这个特殊的时期里她可以和我见面，接受我的采访。

在采访后不到一周的时间里，美国宣布整个国家进入了紧急戒备状态。这突如其来的禁令，让我不知所措，可以说很多人的生活和工作的节奏都被打乱了。但这次采访像一颗“定心丸”，因为在采访的过程中，我感受到她明确的目标，她已提前安排好所有的一切。她也总是将所有人的顾虑和忧思放在心上，并且付诸行动为之解决，可以说是运筹帷幄和成竹在胸。我在此次采访里面收获最多的是感动和反躬自省。

我们编辑部在采访前把演讲稿发给了她。在咖啡厅见面的时候，我发现她带了两张纸。仔细一看，才发现上面密密麻麻写的是她为了采访做的笔记。我笑着说: “你实在是太可爱了。” 因为如此认真的受访者我真的是第一次遇见。当然这也让我非常钦佩，连我这个小小的采访，她都如此认真地对待，又何况她的生活和工作呢。

一场改变命运的探险

袁琳出生于1967年，18岁时高分考入名校上海交大。1991年的时候，她的同学在酒店工作，她看到酒店里有空调，羡慕万分。80年代末至90年代初的中国改革开放不久，还没有什么大发展，于是她就决定出国去看看。据她所说，那时的她加上整个寝室的女生一共8个人，出国的有5个。

现如今，美国留学成为热潮。但那个年代究竟是什么带动了留学潮，我自己做了一些研究，了解了留学潮究竟是怎么萌动的。杨澜访谈录中记载：官方的赴美留学浪潮始于1978年7月某个夜里的一次跨国通话，邓小平与时任美国总统顾问弗兰克-普雷斯博士会面，邓小平问他能否派5000人去美国留学。由于弗兰克无法自己做决定，所以只能在半夜拨通了总统吉米-卡特的电话询问其回复。那时一穷二白的中国和愈渐发达的美国差距悬殊。或许是总统吉米-卡特还在睡梦中，或许是他意识到留学是中美文化交流的契机，他直接回复弗兰克同意10万中国人赴美留学。这个电话直接或间接地改变了很多美国学子的人生经历，包括在美的我们也或多或少受其影响。

我又搜索到了一篇文章《40年，中国人赴美留学历史》，我想引用文章中让我觉得可以完全形容那个时代的描写——“龙门陡开，江鲫飞跃。积压了十多年的人才狂潮再次喷涌，中国留学生带着那个年代特有的激情，勇气和梦想去往世界各地。他们看起来有点 ‘狂’，但‘狂’得很有底气。他们用一种非常艰苦的过程证明了自己的坚韧。”

袁琳告诉我她当时报了个班，每周都去淮海路的辅导课学英语。整个过程都没有和她爸爸商量，直到学校录取通知书下来，一切都准备就绪后，她才知会了父亲一声。直到在机场离别时，她一步一回头地看着自己的家人，才知道这次是要一个人去闯一闯了。彼时的她只带了行李箱和一个学期的学费，她也不知道自己将会面对什么，但她内心却无比坚定和勇敢。

拥抱“美国留学梦”

她美国留学的第一站是繁华的纽约，她当时住在一个美国老太太的家里，老太太人很好。纽约这个繁华的都市让人眼花缭乱，举目是豪宅，那时的袁琳会自己挣零花钱，有时照看小孩子，有时在餐厅打工。她心里的落差非常大，自顾不暇的生活，让她开始为未来担忧。她开始申请别的学校，目标是一定要拿到奖学金，后来她终于申请到了堪萨斯州立大学的带奖学金的研究生项目。这让她从繁华的大都市纽约，搬到了美国的大农村堪萨斯州。

值得一提的是堪萨斯州立大学所在的城市和纽约一样也叫做曼哈顿，只不过所属的州是堪萨斯州。这两个天差地别的曼哈顿，让她体会到了完全不同的美国。当她开始来到堪萨斯曼哈顿的时候，她知道她真正在美国的生活才刚刚开始。她开始有美国室友，她们一起看电影和一起学习。当时的她对自己未来的生活进行了规划，心里一直想着研究生毕业以后就要读博士去。

可生活总是充满了惊喜，在堪萨斯州立大学，她遇到了现在的先生Ray。在那个小城市充满了他们的爱情故事，热爱生活的Ray让袁琳沉浸在幸福之中。毕业的时候Ray跟她说结婚吧，别读Phd了，这个时候袁琳已经认定了Ray，当然这也彻底改变了袁琳自己的生活轨迹。

她在给爸爸的信中写道：“Ray这个人很懂生活，爱好非常广泛，又会唱歌又会打球，我和他很合拍。”那时她的爸爸感叹道：“我都不知道自己的女儿喜欢这样的人。”Ray在袁琳的人生里扮演着重要的角色，他是这个走向前台的女人身后默默支持她的基石，也是牵扯她回家的风筝线，更是袁琳忙碌工作中时刻提醒她发觉生活美好的，最重要的人生伴侣。

毕业后她和Ray面临的首要问题就是何去何从，那时，所有的信息只能通过翻看杂志获得。他们俩看到奥斯汀这个城市不错，于是就这么草率地开着当时的破车，一路漏着油，来到奥斯汀这个城市。但就是这个看似草率的决定，让奥斯汀这个城市成了他们的家，自1993年他们来到这里，到现在已经是27年了。

逆境中“打拼”出自己的一片天地

到了奥斯汀以后，大多数人都是选择去中餐馆打工。袁琳也是一样，她选择了在Burnet的中餐厅打工，据她所说是因为她老公在送餐时别人给他介绍的这份工作。她自己打工期间，一直不停地递简历，三个月后，在一个大公司开始了工作。1994年，她在奥斯汀贷款购买了第一栋房子，我问她还记不记得第一栋房子多少钱。她清楚地记得第一栋房子是15万，做了贷款付了20%的首付。

袁琳和她老公潇洒地在奥斯汀享受了5年二人世界，1998年孩子的出生让她彻底稳定了下来，她说：“有孩子了，得想想怎么好好投资了。”2000年袁琳在做股票投资，可能是天生有一些投资的头脑，凭借她对半导体行业的了解，使得当时的她成为了纸上的百万富翁。

然而好景不长，根据《回顾2000年的科技泡沫，今天的互联网公司“物有所值”吗？》一文，2000年3月10日，美国纳斯达克指数达到了当时的历史新高5,048点，整个世界为互联网带来的科技革命感到疯狂。但是纳斯达克指数在5,000点之上只是稍微停留了一小段时间，科技泡沫就发生破裂。在接下来的一年中，纳斯达克指数狂泻66%，下跌到2,000点以下。有不少名头很大的科技企业，其公司股票几乎在一夜之间变成废纸。

那时候的袁琳，也受到了非常大的打击，她觉得股票风险太大，也算是这个契机让她正视金融行业的不稳定性以及合理资产配置的重要性。虽然袁琳的老公认为股票投资非常有潜力，袁琳还是决定将重心转移到地产投资，所以家里的资产配置从那个时候开始走向了股票和地产两个部分，她开始真正扎进了地产这个领域里。

我之前提到她为采访做了很多的功课，她一丝不苟的品质也体现在她买投资房的过程中。她开始深挖整个奥斯汀的地产投资市场，如什么地方适合做投资。她开始一步一步地投资并进行总结。在这个过程中，袁琳一边投资一边分析市场，整理出了一套奥斯汀当地投资地产的策略。很多朋友看到袁琳地产投资方面做得有模有样，就开始咨询她关于投资房的购买，她也非常乐于分享给朋友。自那以后，越来越多的朋友开始向她咨询，由于咨询话题类似，于是她开始做小型的投资俱乐部，她把大家聚集在一起，分享奥斯汀地产投资的经验。

乔布斯在自己的自传里写道：“You can’t connect the dots looking forward; you can only connect them looking backward. So you have to trust that the dots will somehow connect in your future.” 意译过来便是，过去的点点滴滴都终将在未来串联成一条线，人生的不同经验造就未来。袁琳从事地产投资便是这样一个非常自然的过程，对她来说最开心的就是给周围的朋友们建议，大家按照她的建议开始进行投资。她认为买房投资和买自主房，都是人生中非常重要的决定，象征着人生的转变，所以当她分享了这些策略，帮助大家解决在买房和投资方面的困扰时，她感到前所未有的成就感，这种成就感伴随她至今，她从未丢弃过。

扎根地产，参与人们生命中重要的里程碑

在她积攒了大量的投资经验后，她周围的朋友们开始告诉她，她应该通过这些年对奥斯汀地产市场的钻研来帮助更多的人。根据百度百科美国金融危机一文：“早在2007年4月，美国第二大次级房贷公司——新世纪金融公司的破产就暴露了次级抵押债券的风险；从2007年8月开始，美联储作出反应，向金融体系注入流动性以增加市场信心，美国股市也得以在高位维持，形势看来似乎不是很坏。然而，2008年8月，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有‘两房’债券的金融机构大面积亏损。”

07和08年对于袁琳来说是巨大的转折点，看到周遭很多朋友因为投资遇到问题，她感到非常揪心。她开始在市场进行抄底买房圈地，由于袁琳对市场有深刻的理解和丰富的经验，所以即使在金融危机的时候她都能做出很准确的判断。那时她在地产投资的收入已经远远地超过了她稳定的工作。曾有一份时薪100美元的工作机会放在她面前，袁琳尝试了三个月以后义无反顾地出来了。我问她为什么要走呢，不开心吗？她露出了一个一言难尽的表情说：“不快乐，工资再高感觉自己也是麻木的。”我能想象那时候的她，做得不快乐，于是便知道了自己真正喜欢什么，所以就干脆全身心地投入了地产行业，这样一走，便再也没有回头。

刚开始，工作的转换会让她有点迷茫。在大公司所有的工作都是非常流程化的，可是真正从事地产行业以后，是直接和客户打交道。和客户打交道，细节的东西很多，所有事情都需要自己亲力亲为。但对袁琳来说最重要的其实是通过投资地产参与到很多人生活的过程，并且通过自己的专业知识帮助到他们。

很多客户对袁琳来说都是从0开始带出来的，她帮他们规划资产，越是棘手的案例反而让她更有动力。袁琳记忆最深刻的客户是一位工程师，非常聪明，初识时，她跑去南边的咖啡店和袁琳见面，袁琳帮她买了第一个房子。袁琳清楚地记得当时加价了500块钱购得了此处房产。后来客户怀孕，包括生了二胎的时候都还是随时向袁琳咨询房产购买相关的信息，到现在为止这位女士已经累积了15栋房产。对袁琳来说，她伴随着许多客户走过了人生中他们重要的时刻，她非常珍惜这些回忆。大部分的客户也都成了她的朋友。

她印象深刻的客户不胜枚举，她告诉我，很多客户对她的相信都是一点一滴建立起来的。她帮助了很多客户在奥斯汀购买第一套房产，从而在这个城市扎根、安家。后来又找到她来投资房地产，这个过程里她也参与了很多奥斯汀华人的人生，为他们的决策起到了至关重要的作用。

小溪终将汇成河流

在购置房产领域达到了奥斯汀顶尖级别后，她的梦想并没有在此终结。她是一个爱钻研，并且所有事情希望做到100%的人。当时她参加了奥斯汀很多私人投资俱乐部，想学习美国人的投资策略。这种投资俱乐部，按照美国人的俗话说都是：Good old boy club。这些投资俱乐部的人，尤其是奥斯汀本地的，基本都是非常有地位的美国白人男性。他们听到袁琳是房产经纪人，就嘲笑华人只懂买投资房。

在那一刻，袁琳突然意识到她应该为华人投资人提供更多的机会。首先她需要在专业上做到最好，她考取了CCIM国际注册商业房地产投资师，这样她就可以给投资人地产投资最专业的指导。并且她意识到自己对行业知识的匮乏，所以她就去和地产大牛学习，从最基础的工作着手。她自己先参与了一些地产的投资，在这个过程中从地产土地开发建造到出售持有，她摸清楚了整个地产的产业链。她这才清楚地知道哪个地方该怎么做，做哪里是她最擅长的。

这些年她算是真正地将地产产业链都做完了，从民用到商用，从小小的房屋改造到河边的酒店开发，她订了一个又一个五年目标，并稳步向前迈进实现它们。她和我描述这种对奥斯汀地产的了解：“每天和这些地产业内人士交流，信息就像流动的水，慢慢的在里面你也能摸清水的流向了。”

同时，学习对她来说是非常重要的事情，在她15年的地产投资过程中，她一直在不断地学习和进步。这种钻研和学习的精神和从容的态度是我非常敬佩的。袁琳告诉我，有很多大投资人走遍了美国，来到奥斯汀见到她才觉得与她相见恨晚。这些投资人大部分也在国内或者美国其他城市做地产投资，原来全世界的地产投资模式都是一模一样的。

不过，袁琳也不是地产投资的神，她的决策有时也要经历反复折腾的煎熬。杨澜曾提到：“成功的企业家应该具备高度的理想主义和现实主义的结合。高度的理想就是需要一个很深的想法去做，但是在具体做事情的时候一定需要具有现实主义。尤其是看到残酷的现实，在做决策的时候一定不要有任何的幻想。”

袁琳告诉我，她曾遇到过很多艰难的困境。最让她记忆犹新的是一个奥斯汀的项目，那个项目让她学到了太多的东西。在开始的时候她觉得项目非常好，过程非常顺利。最后进行竞调的时候她得知了关于项目的一些负面情况。一开始她非常挣扎，但是与其坐以待毙不如立即行动起来，她马上去项目附近实地考察，用双脚走遍了那一边地区。之后，结合各种信息和自己的判断，她知道这个项目绝对不能做。她立马和项目方联系，要把这个钱拿出来，不投这个项目了。虽然谈判的过程闹了些不愉快，但袁琳的坚持让他们没有办法。项目方非常生气，毕竟马上就要开始动工。但袁琳用自己的专业知识判断出这个项目的问题，于是她选择第一时间撤资，所有的损失她自己全担。

撤资后，她要和每一个投资人交代事情的经过，但她从没有后悔，毕竟投资人给她的不仅是钱，而且也托付了他们的信任。果不其然，这个项目最后的收益并不太好。出人意料的是，过了一段时间，那个项目方竟然寄给了她一个红色的名牌手提包作为对之前不愉快的赔礼道歉，和对她专业的感谢。

她一直收藏着这个红色手提包，对她来说是一个提醒——投资人给的每一分钱，都是托付，都是她的责任。

回馈奥斯汀

这么多年过来，袁琳在奥斯汀经营着自己的家以及事业。她对我说道：“奥斯汀最吸引她的就是整个城市的魅力。在奥斯汀，人们对这座城市充满了热爱和希望，所有人的面貌都是欣欣向荣的，并且大家都在自己的行业里推动整个城市的发展。地产这个行业，让她看到了更多不同层面城市的发展和规划。对于整个城市的发展，她保持着非常向往的心态。袁琳告诉我，她的合作方和客户都充满了正能量。她也觉得这个城市能够吸引更多的年轻人，这让奥斯汀人的整体素质普遍都非常高。

我想这也是奥斯汀吸引我的原因之一——积极蓬勃的城市面貌，这座属于我们的城市更蝉联了最宜居城市榜首多年。这座城市是我们的家，给我们力量，我们能回馈这个城市什么呢？袁琳参与了很多当地华人组织的活动，并且作为赞助商给予支持。她也活跃在奥斯汀各个亚裔组织里，此次疫情来袭，她参与并协助奥斯汀亚商会募捐口罩给奥斯汀的医院。

所以当我问她，有没有想过离开奥斯汀去大城市发展的时候，她特别肯定地说：“没有，为什么要去呢？”奥斯汀这个城市是她的家，她也在这个城市的发展中尽了自己的一份力量。

对年轻人的建议——过不打折扣的人生

袁琳告诉我，她人生中最重要的人就是她的父亲。在她爸爸身上，她学到最重要的就是“过不打折扣的人生”。袁琳的父亲是国内有名的大学教授，他是袁琳从小学习生活的榜样。袁父在退休以后，让校方给他留了一间办公室，每天自己在办公室里埋头苦写，给自己写了一本自传。一共印了厚厚三本，袁琳手上就珍藏着其中一本。她带到了采访现场，给我翻阅展示了父亲的自传，并对我说：“做教授也是我曾经的梦想，以后退休了我也会给自己写一本这样的自传。”

其实，最开始袁琳选择做地产时，她的父亲虽没有直接反对，但他心目中女儿本应该成为教授，他决定顺其发展，但是却也告诫袁琳不要在饭桌上和朋友说自己是做房地产的。后来，袁琳的事业慢慢做起来了，她父亲看着女儿慢慢成为这个行业的佼佼者，便说：“袁琳啊，你公司的名字就叫‘华奥’吧。华，中华，奥，奥斯汀，你在奥斯汀为华人搭建了一个房地产平台。”华奥地产的名字便是这么来的。

袁琳还从父亲身上学到了，工作永远是第三位，第一是健康，第二是家人，但是事业上和生活上永远要不打折扣地过好。她也过着这样的人生，再忙也要陪伴家人，再工作也不会舍弃健康——在人生的每一个阶段都不留余力地做到最好。我想她已经做到了，她不打折扣的人生给了她自信，让她的眼睛熠熠生光，让我感慨着坚持的力量。这是我所需要学习的，也是她希望传递给每一个人的精神。

其实看下来，袁琳经历和现在的留学生如此相似——毕业后换工作签证，后来再转美国绿卡。她也感叹道，她那个时代的互联网没有现在这么发达，信息量没有现在这么大。她说现在的年轻人如果想成功，其实比她那时候容易很多，她那个年代没有钱，没有信息，没有社交圈子；然而现在大家有平台，也更加公平，想获得信息怎么样都能得到，这个环境里想成功应该很容易。这也引起了我的思考，是否信息发达，对我们这代人来说发展会更简单呢？凡事有利有弊，过多的信息让我们眼花缭乱，不同的信息使得年轻人更焦虑，更急于求成，在一个行业里的钻研也变得艰难。第一代留学生和现在的年轻人想法竟然大相径庭，这也十分有趣。

辛苦和坚持是人生的A面，放弃和轻松是人生的B面。在袁琳做地产的这些年中，她经历了许多不同程度的困难，在理想主义遭受市场打击的时候，她选择面对，并且迎难直上。相信在这次专访之后，她与她的团队也将一如既往把地产做到极致，她也将过着她不打折扣的人生，有一天也将实现她的教授梦吧。